Quand vous investissez dans le secteur immobilier, il est important de connaître votre rentabilité. L’une des meilleures solutions pour cela est de calculer le TRI. Découvrez ici l’utilité et le fonctionnement de cette variable qui vous aidera à mieux appréhender les risques liés au domaine de l’immobilier locatif.

Calculer le TRI

Qu’est-ce que le Taux de rendement interne (TRI) ?

Le taux de rendement interne (TRI) est une mesure utilisée en analyse financière pour calculer une rentabilité plus réaliste des investissements immobiliers locatifs. Ce taux annuel prend en compte deux variables négligées par les rendements brut et net sans impôt. Il s’agit de la durée de détention du bien immobilier et de sa valorisation lors d’une revente. Le TRI permet donc de visualiser plus clairement les flux financiers liés à la gestion d’un bien pendant que vous l’avez dans votre patrimoine. Il permet également de déterminer la valeur patrimoniale optimale qu’il aura si vous le revendez. Vous pouvez aussi l’utiliser pour comparer plusieurs options d’investissement locatif.

Pourquoi préférer le TRI aux rendements brut et net ?

Pour calculer le rendement d’un bien immobilier locatif, les taux brut et net après impôts sont les plus utilisés. Ils permettent de se faire rapidement une première idée de l’intérêt d’un investissement dans le secteur de l’immobilier locatif. Cependant, ils ne prennent pas en compte des données qui sont importantes et ils sont par conséquent moins précis que le taux de rendement interne.

Le rendement brut ne prend pas en compte les charges locatives, les impôts ou les flux de trésorerie. Le rendement net, bien qu’il prenne en charge les vacances locatives et les charges réelles, fait fi des charges fiscales et des choix de financement de l’investisseur. Quant au rendement net après impôt. Il occulte l’origine des fonds et les flux financiers de la gestion des biens locatifs.

Supposons que vous ayez deux options pour investir dans un bien immobilier : faire l’investissement sur fonds propres ou faire un emprunt à la banque. En utilisant le rendement brut, il est possible de trouver que le rendement est identique dans les deux cas. Cependant, si le TRI est calculé dans les deux cas, une différence nette se dégagera puisque le TRI prendra en compte la mobilisation de la trésorerie sur la durée de l’investissement.

Pour comparer plusieurs investissements locatifs entre eux, le TRI est donc le meilleur indicateur.

Comment calculer le taux de rendement interne ?

Il existe plusieurs formules pour calculer le TRI.

L’une des plus utilisées considère le montant investi et le montant des désinvestissements. Ce dernier n’est que le total des encaissements ou du cash-flow positif.

Avec cette première option, on utilise la formule suivante :

TRI = (Md/Mi) ^(1/d) — 1

Avec :

  • Mi le montant total de l’investissement (investissement initial + travaux, taxes foncières, charges non récupérables…),
  • Md les encaissements (loyers, plus-value à la revente de l’appartement ou du terrain…) ou le cash-flow positif,
  • d la durée de l’investissement locatif en nombre d’années.

La seconde formule la plus utilisée tient compte de la valeur actuelle nette (VAN) du bien immobilier. La VAN est la valeur du bien à l’instant T, où l’on veut calculer le TRI. Pour utiliser cette variable, on procède à l’opération suivante :

VAN = – C + R année 1 * (1 + i)-1 + R année 2 * (1 + i)-2 +… + R année n * (1 + i) — n + V *(1 + i) — n

Avec :

  • C le capital investi,
  • i le taux d’actualisation,
  • R les recettes nettes d’exploitation prévues,
  • V la valeur résiduelle de l’investissement.

Pour calculer le TRI, vous pouvez utiliser une fonction dédiée dans le logiciel EXCEL (de la suite Microsoft 365). Il existe également des simulateurs gratuits du TRI sur internet. Vous pouvez compter par ailleurs sur les spécialistes de C2i Sud-Ouest pour vous accompagner dans le calcul du TRI et le choix de l’investissement le plus rentable dans l’immobilier locatif.

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