La société civile immobilière ou SCI est, par principe, soumise à l’impôt sur le revenu. Il est cependant possible d’opter pour le régime d’impôt sur les sociétés ou IS lors de sa création ou en cours d’activité, et ce régime devient obligatoire dès lors que la SCI exerce une activité commerciale. Selon sa situation, le choix de l’un ou de l’autre de ces régimes peut être avantageux pour les associés, notamment en permettant la capitalisation des revenus ou l’absence d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux en d’absence de distribution aux associés.

Le régime fiscal d'imposition d'une SCI à l'impôt sur les sociétés

Quand choisir l’impôt sur les sociétés pour la SCI ?

Le régime de l’IS est conseillé pour ceux qui souhaitent réaliser un investissement sur le long terme, notamment sur un bien immobilier qui perd en valeur dans le temps. Ce régime est également plus intéressant si vous ne souhaitez pas revendre vos biens ou si la revente a pour objet un nouvel investissement.

Enfin, il est plus indiqué pour ceux qui n’ont pas l’intention de percevoir des revenus sur le bien immobilier mais souhaitent les conserver dans la SCI dans le but de réinvestir avec l’argent perçu.

Comment fonctionne l’imposition de la SCI à l’IS ?

Lorsque la SCI est soumise à l’IS, c’est la société qui sera imposée et non pas les associés, ce qui signifie qu’elle sera imposée sur son résultat net, qui peut être redistribué aux associés comme dividendes. Dans ce cas de figure, les dividendes seront aussi imposés à l’échelle de chaque associé. Dans ce cadre, la réforme de l’imposition des revenus des capitaux voit l’application d’une flat-tax de 30% pour laquelle il est possible d’opter volontairement et permettant de remplacer le prélèvement social et l’imposition sur le revenu par une taxe forfaitaire. Cette option est intéressante dès lors que le contribuable a une tranche marginale d’imposition faible.

Les taux d’impositions des bénéfices d’une SCI à l’IS sont de 15% sur la tranche de résultat net inférieure à 38 120 euros, 28% lorsque la tranche de résultat est inférieure à 500 000 euros et 33% au-delà.

L’imposition des dividendes des associés est de 30% en cas d’option pour la flat-tax et 17% sur les prélèvements sociaux en plus de la tranche marginale d’impôts en cas de barème progressif.

Pourquoi opter pour le régime de l’IS ?

L’option pour le régime de l’IS garantit l’amortissement des immeubles à l’actif, vous permettant ainsi le report du montant de la dépréciation du bien dans le temps. Cela permet aussi de diminuer le résultat imposable avec la dotation aux amortissements.

Le régime permet également la déduction de certains frais tels que les droits à l’enregistrement par exemple, la possibilité de déduire la rémunération du gérant au résultat, ainsi que le report du déficit d’une année à l’autre. Attention ! Cette option a aussi ses inconvénients, et notamment la double imposition des résultats et l’obligation de tenue d’une comptabilité rigoureuse.

Vous envisagez de vous lancer dans un investissement en SCI ? Pour être sûr de faire les bons choix, notamment en matière de régime d’imposition, faites appel à C2i Sud-Ouest, qui vous accompagne dans l’analyse d’impact de la fiscalité de vos investissements et de l’optimisation du rendement net.

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